English Телефон/факс:
7 (4852) 32-88-85
Печать

Обзор рынка жилой недвижимости
по Заволжскому району г.Ярославля

Новостройки

В течение 2009 года в Заволжском районе было сдано в эксплуатацию около 600 квартир.

Строительство большинства домов было начато в 2006-2007 годах. Большая часть квартир была продана в 2007-2008 годах. Уже во второй половине 2008 года однокомнатных квартир у застройщика не было и их можно было купить только по переуступке. В настоящее время в сданных домах осталось незначительное количество квартир (рис.1), но и они были бы востребованы, если бы не их площади. Двухкомнатной квартире площадью 70 кв.м в новом доме покупатель предпочтет трехкомнатную такого же размера, даже, если это будет «вторичка». Что касается трехкомнатных квартир площадью по 100 кв.м и больше, то, скорее всего, они будут ждать конца кризиса. Заявленные цены - 35.000-37.000 рублей/кв.м, при полной оплате можно получить значительную скидку.

Количество проданных квартир в новостройках

рис.1

В новостройках с заявленным сроком сдачи 1-2 квартал 2010 года тоже большая часть квартир продана. Невостребованными опять остались двухкомнатные площадью более 60 кв.м, трехкомнатные по 100 кв.м и более, а также однокомнатные квартиры площадью более 50 кв.м. Цены от 33.000 до 36.000 рублей/кв.м. По переуступке при полной оплате можно найти квартиру по 27.000 рублей/кв.м.


Спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры со сроком сдачи 3-4 квартал 2010 заметно меньше. Проблемы все те же – большие площади и затянутые сроки строительства. Цены от 30.000 рублей/кв.м. Есть, правда, эксклюзив по 95.000 рублей /кв.м.


Предложение новостроек на 2011 год значительно снизилось, особенно это заметно в сегменте трехкомнатных квартир. Застройщики, намучившись с продажей «трешек», решили сократить их количество в новых домах и уменьшили площади. Предлагаются двухкомнатные площадью 54-55 кв.м и 61-62 кв.м; трехкомнатные - от 66 до 87 кв.м; однокомнатные от 33 до 38 кв.м. Цены – 32.000- 36.000 рублей/кв.м.


В 2009 году объемы строительства значительно сократились. В Заволжском районе в конце 2009 - начале 2010 года было начато строительство 5-ти этажного жилого дома по пр. Машиностроителей на 40 квартир со сроком сдачи 2 квартал 2011 года и 5-ти этажного жилого дома на Школьном проезде на 24 квартиры. В 5-ти этажной жилой секции по пр. Машиностроителей запланировано всего 5 трехкомнатных квартир, размером 66 кв.м и они, скорее всего, будут востребованы покупателями.


Ситуацию с трехкомнатными квартирами рассмотрим подробнее. В этом сегменте рынка предложение превышает спрос, причем разница между спросом и предложением будет расти в течение почти всего года (рис.2). «Запас» трехкомнатных квартир, возникающий в середине 2010 года, приведет к тому, что еще не один год трехкомнатные квартиры будут реализовываться, если, конечно, экономическая ситуация кардинально не изменится и не возродится ипотека. В настоящее время на рынке первичного жилья предлагается около 180 трехкомнатных квартир, почти все они имеют размеры от 80 до 115 кв.м. Для сравнения можно сказать, что в период с 2007 года до конца 2009 года (около трех лет) в Заволжском районе было продано около 210 трехкомнатных квартир в новостройках.


Cпрос и предложением трехкомнатных квартир

рис.2


Вторичный рынок жилья

Анализ проводился по базе по купле продаже жилья АН "Август". Предложение на вторичном рынке жилья несколько снизилось. Продавцы отчаялись продать свои квартиры и многие отложили продажу до лучших времен. Всего продается около 550 квартир. Наименьшее предложение в сегменте «малосемейки» и «комнаты». В остальном предложение равномерно распределено между однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными квартирами (рис.3).

Предложение на вторичном рынке жилья

рис.3


Среднерыночная стоимость однокомнатных квартир – 41.300 рублей/кв.м; двухкомнатных – 39.500 рублей/кв.м.; трехкомнатных – 35.970 рублей/кв.м.

Понятие среднерыночной стоимости, наверное, никогда не было так условно, как в настоящее время. Мы проанализировали предложение, сгруппировав сходные по характеристикам квартиры, и обнаружили, что отклонение от среднерыночной цены очень значительно и связано не с качеством квартиры и ее состоянием, а со сроком экспозиции квартиры на рынке (рис. 4). Чем дольше квартира продается, тем ниже ее стоимость от среднерыночной, и, наоборот, новые игроки на рынке, не потерявшие своего оптимизма, выставляют квартиру гораздо выше среднерыночной. И в этом случае два выхода – снижать стоимость или снимать квартиру с продажи.

Отличие цены предложения от среднерыночной

рис.4


Материал подготовлен агентством недвижимости «Август».

Тел.: (4852) 20-36-71, 20-36-72.