English Телефон/факс:
7 (4852) 32-88-85
Печать

Аналитические материалы по рынку аренды жилья
(1 полугодие 2008 г., январь-апрель)

Многие из нас сталкивались с ситуациями, когда приходится снимать квартиру или комнату. Как правило, квартиры снимают молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей, студенты, граждане, приехавшие в другой город на работу. Очень часто найм жилья называют арендой, это не совсем правильно. Найм является одним из видов аренды. Договор найма существует исключительно в жилищной сфере и заключается только в случаях когда, нанимателем жилья является физическое лицо. Гражданским законодательством предусмотрены два вида найма жилья, а именно социальный найм и найм. По договору социального найма гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Тема нашей статьи посвящена второму виду, а именно сдаче в наем жилья, аренда квартир.

В среднем ежемесячно в Ярославле сдается в аренду 35 000 - 40 000 кв.м жилья. Территориально предложение распределяется следующим образом: более 30% - Кировский район, т.н. Центр; по 20% - Дзержинский и Фрунзенский районы, менее 10% приходится на Заволжский, столько же на Красноперекопский и Ленинский районы (см. график 1).

Структура предложения на рынке аренды жилых помещений по районам Ярославля - май 2008
График 1. Структура предложения на рынке аренды жилых помещений по районам г. Ярославля по состоянию на май 2008 г.

Май по сравнению с февралем текущего года характеризовался небольшим снижением потребительской активности: спрос на аренду квартир снизился на 7% (график 2). А объем предлагаемых в найм квартир, наоборот, прибавил почти 15% к февральскому значению. Самыми востребованными, по-прежнему, остаются 1-комнатные квартиры "эконом-класса" в ценовом диапазоне 5 500 – 6 500 руб./мес., расположенные в районах города с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Предложение таких квартир очень ограничено.

На квартиры премиум-класса приходится не более 8-10% от общего объема предложения. Как правило, такие квартиры расположены в центральной исторической части города и в районе Московского проспекта. Ежемесячная стоимость аренды подобной квартиры – от 30 000 руб.

Около 10-15% от общего объема предложения занимают квартиры, сдаваемые на краткосрочный период (часы, сутки). Но в основном, наймодатели предпочитают сдавать жилье на длительный срок, заключая договор найма на 6-11 месяцев с возможным последующим пролонгированием.

Табл. 1. Средняя стоимость аренды жилых помещений в 1-2 квартале 2008 г. (руб./мес.)

Район/Тип жилья

1-комн., м/с

2-комн.

3, 4-комн.

комнаты

Дзержинский

6200

8700

15000

3500

Заволжский

6500

9000

15000

3500

Красноперекопский

6000

8500

12000

3000

Ленинский

7000

8500

13000

3500

Фрунзенский

7500

11000

17000

3500

Кировский

10000

15000

22500

4000



Табл. 2. Средняя стоимость аренды жилых помещений в 1-2 квартале 2007 г. (руб./мес.)

Район/Тип жилья

1-комн., м/с

2-комн.

3, 4-комн.

комнаты

Дзержинский

5500

7500

10000

2900

Заволжский

5300

8300

10000

3000

Красноперекопский

6000

7400

10500

3000

Ленинский

5500

7600

11000

3000

Фрунзенский

6000

7500

12500

3500

Кировский

8000

11000

17000

3500



Из таблицы 1 видно, как менялась стоимость аренды жилых помещений в 1 квартале 2008 г. в зависимости от района города. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (таблица 2) прирост составил в среднем 16,5%:

  • 1-комн. квартиры – 14%;
  • 2-комн. квартиры – 18%;
  • 3, 4-комн. квартиры – 20%;
  • комнаты – 14%.

Сравнительный анализ структуры спроса на аренду жилых помещений в Ярославле 2008
График 2. Сравнительный анализ структуры спроса на аренду жилых помещений разного типа в г. Ярославле 2008 г.

Ежегодно рынок аренды жилья в Ярославле (как, впрочем, и рынок недвижимости вообще) развивается по одному и тому же сценарию:
февраль - апрель — активизация, май – середина августа — относительное затишье и стабилизация цен, осенние месяцы — возобновление роста. Таким образом видно, что наибольшее влияние на состояние рынка аренды квартир оказывает фактор сезонности. Спад деловой активности, и, как следствие, снижение уровня спроса со стороны арендаторов, приходится на следующие периоды:

  1. новогодние каникулы (~ до конца января)
  2. майские праздники (~ до середины мая)
  3. летние каникулы (~ с середины июня до середины августа).

В летние месяцы предложение увеличивается отчасти и за счет появления сезонных объектов – т.н. "летних квартир", сдающихся на два-три месяца по причине того, что хозяева перебираются жить за город. Главное их преимущество – более низкая стоимость найма по сравнению с аналогичными предложениями, выходящими на рынок в обычное время – как правило, на 1-2 тыс. руб./мес. дешевле. Многие агентства недвижимости готовы снизить размер комиссионного вознаграждения за свои услуги в отношении подобных квартир на 30-50%.

Пик спроса на рынке аренды приходится на август-сентябрь, когда в город приезжают студенты, "на заработки" возвращаются иногородние, а "летние" арендаторы подбирают себе уже постоянное жилье. Поэтому специалисты по недвижимости советуют искать квартиру весной – в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен.

Cтоит отметить, что подобные тенденции характерны, в первую очередь, для жилья "эконом-класса", для "бизнес-класса" сезонность не выражена столь ярко, и рост стоимости найма изменяется линейно, независимо от сезона.

Прогнозы
Что касается ближайших перспектив, то до конца июля значительного роста цен на рынке аренды жилья не ожидается. Разброс между максимальными и минимальными арендными ставками сохранится высоким лишь в сегменте трехкомнатных/четырехкомнатных квартир. А разгоняться цены начнут лишь в августе – в преддверие нового делового сезона и учебного года.

По поводу отдаленных перспектив можно сказать следующее: развитие ипотеки будет способствовать тому, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для их последующей сдачи. А это, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и, соответственно, понизит цены на аренду. Хотя не стоит забывать еще об одном важном факторе, влияющем на увеличение арендных ставок – повышение квартплаты и коммунальных платежей, ожидаемое уже в ближайшем будущем.

Обзор предоставлен АН "Метро".
Справки - по тел. в ЯрТПП: (4852) 45-80-57.