English Телефон/факс:
7 (4852) 32-88-85
Печать

Обзор рынка жилой недвижимости Ярославля по итогам 2008 года

…Вот и подходит к концу 2008 год. Год високосный, и потому непростой…
Совсем скоро каждый из Вас поднимет свой бокал и вспомнит о том, что изменилось в его жизни за этот год. Но это позже и наедине с собой. А уже сейчас и все вместе, мы можем проанализировать, какие же изменения произошли в этом году на рынке жилой недвижимости Ярославля. Вопрос этот был и остается животрепещущим для большого количества жителей нашего славного города, мечтающих решить свои жилищные проблемы.

График 1. Динамика изменения средней стоимости кв.м на вторичном рынке жилья г.Ярославля (руб./кв.м)
Динамика изменения средней стоимости кв.м на вторичном рынке жилья Ярославля
В период с 1998 по 2008 гг. средняя стоимость кв.м на вторичном рынке жилья г. Ярославля возросла более чем в 10 раз.

График 2. Изменение средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья Ярославля в 2008 году
Изменение средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья Ярославля в 2008 году

График 3. Изменение cредней стоимости кв.м в течение 2008 года в % относительно января 2008 года
Изменение cредней стоимости кв.м в течение 2008 года в % относительно января 2008 года

График 4. Динамика предложения на рынке жилой недвижимости г.Ярославля в 2008г.
Динамика предложения на рынке жилой недвижимости Ярославля в 2008

Начиная как минимум с 1998 года (более ранний период нами просто не анализировался), цены на жилую недвижимость Ярославля неуклонно росли (график 1). В период с 1998 по 2008 гг. средняя стоимость кв.м на вторичном рынке жилья г. Ярославля возросла более чем в 10 раз. На графике мы видим изменение стоимости кв.м вторичного жилья, но рост цен на вторичку зачастую обусловлен удорожанием строительства, а значит и цен на первичные объекты.

Подводя итоги прошлого года, аналитики прогнозировали дальнейший рост цен и в нынешнем году. Звучали цифры от 15 до 40%. Но в этот раз прогнозы не вполне оправдались (график 2). Рост, безусловно, продолжался, но в период с января по июнь 2008 года средняя цена предложения по городу выросла в среднем всего на 8%. При этом прирост цены по районам города выглядел следующим образом:

Дзержинский

Заволжский

Фрунзенский

Красноперек.

Ленинский

Кировский

+3,7%

+6,9%

+10,9%

+2,7%

+8,3%

+13,5%


Далее по графику мы видим небольшое сезонное снижение в июле-августе, а в сентябре-октябре вновь небольшое повышение. В октябре зафиксирован максимальный 9%-й рост средней цены предложения по городу по отношению к началу года (график 3). Ноябрь-декабрь, в свою очередь, ознаменовался заметным снижением. В результате, средняя стоимость квадратного метра в декабре 2008 года превысила январский показатель этого же года на 3%. Наверное, некоторые удивятся: в стране кризис, на каждом углу кричат об обвале цен на недвижимость, а вы опять говорите, пусть небольшом, но росте? Дело в том, что анализируются данные за весь год, а т.н. кризис, хоть и начался в январе с обвала фондовых рынков, но на рынок недвижимости России, в том числе Ярославля, начал оказывать заметное влияние лишь последние два-три месяца, когда банки практически прекратили выдачу ипотечных кредитов. Правда, многие банки еще в начале года столкнулись со сложностями в привлечении средств, что привело к повышению кредитных ставок уже в апреле-мае. Но это был лишь тревожный звонок, предвещающий более серьезные трудности, с которыми многие игроки рынка недвижимости Ярославля столкнулись уже осенью. Так как многие ярославцы планировали улучшить свои жилищные условия (купить готовую квартиру или вступить в долевое строительство) путем заемных средств, спрос со стороны этой части потенциальных покупателей сильно сократился. Другая часть покупателей находится в состоянии тревожного ожидания. Понимая, что лучшим вложением имеющихся у них средств все же была и остается покупка недвижимости, они ждут, что цена упадет еще больше, и они смогут более выгодно для себя приобрести жильё. В такой ситуации предложение, и без того постепенно увеличивающееся в течение года, начало расти огромными темпами и к концу года достигло более чем двукратного увеличения по сравнению с его началом (график 4). Время экспозиции квартир на рынке увеличилось более чем на 50%. Так как многие стройки замораживаются, а сроки сдачи готовых объектов откладываются на неопределенный период, то предложение еженедельно пополняется квартирами, продаваемыми по переуступке права. Все чаще встречаются случаи, когда люди готовы продать даже дешевле, чем приобрели сами.

График 5. Анализ предложения на вторичном рынке недвижимости г. Ярославля по кол-ву комнат во втором полугодии 2008 года
Анализ предложения на вторичном рынке недвижимости Ярославля по кол-ву комнат во втором полугодии 2008 года

В период с июля по декабрь предложение увеличилось:

  • в сегменте однокомнатных квартир на 51%
  • в сегменте двухкомнатных квартир на 48,7%
  • в сегменте трехкомнатных квартир на 30,4%
  • в сегменте четырехкомнатные и больше на 16,5%
  • в сегменте комнаты на 16,2%.

Давайте подведем итоги.
Сегодня формируется рынок не продавца, а покупателя. Рост предложения влияет на стоимость объектов недвижимости в сторону коррекции вниз. Уже в декабре 2008г. среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости Ярославля снизилась приблизительно на 5,5%. И скорее всего, в ближайшие месяцы подобная тенденция будет сохраняться. Возможно, снижение цен на недвижимость по некоторым районам в первой половине 2009 г. достигнет 15-25%. Но вряд ли стоит ожидать обвала и полной неразберихи на рынке недвижимости (особенно в преддверие 1000-летия Ярославля, к которому так долго все готовились). Кроме того, Правительство РФ обещает выделить дополнительные финансовые ресурсы для того, чтобы не допустить появления в массовом объеме обманутых дольщиков. Прогнозы, конечно, не утешительные, но прогнозы – прогнозами, а надеяться на лучшее нам никто не может запретить. В конце концов, как говорит наш уважаемый психолог, кризис может оказаться для каждого из нас тем временем, когда появляется возможность что-то поменять в себе и в своей жизни.

АН "Метро" сердечно поздравляет Вас с Новым 2009 годом и желает, чтобы эти перемены оказались только к лучшему!

Обзор предоставлен АН "Метро".
Справки - по тел. в ЯрТПП: (4852) 45-80-57.